Eigenbedarfskündigung – wann ist sie zulässig?

Die Kündigung von Wohnraummietverträgen ist aufgrund des sehr weitgehenden Mieterschutzes im deutschen Zivilrecht für Vermieter nur unter sehr eingeschränkten Bedingungen möglich.

Ein möglicher Kündigungsgrund ist dabei das Vorliegen des sogenannten Eigenbedarfs.

Da andere Kündigungsgründe oft nicht greifen, wird bisweilen auch versucht, einen Eigenbedarf vorzuschieben, um einen Mieter „loszuwerden“.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kommt immer dann in Betracht, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige (Kinder, Enkel, Großeltern etc.) oder sonstige Angehörige des Haushalts benötigt.

Unzulässig wäre eine Kündigung wegen Eigenbedarfs bereits, wenn schon bei Vermietung der Wohnung der bevorstehende Eigenbedarf bekannt war und hierauf gegenüber dem Mieter nicht hingewiesen wurde.
Entsteht der Eigenbedarf erst später, ist eine Kündigung aber grundsätzlich zulässig.

Natürlich gelten auch bei einer solchen Kündigung die sonstigen Vorschriften für eine Kündigungserklärung: die Kündigung muss schriftlich erfolgen (und dem Mieter auch zugehen), es müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden, die sich bei längerer Mietdauer zugunsten des Mieters entsprechend verlängern, etc.

Zusätzlich muss der Vermieter im Rahmen des Kündigungsschreibens darlegen, für wen er die Wohnung hinsichtlich des Eigenbedarfs benötigt und auch Ausführungen dazu machen, woraus sich die Notwendigkeit ergibt, dass diejenige Person in die Wohnung einzieht. Der Eigenbedarf sollte also einigermaßen ausführlich begründet werden.

Falls eine Alternativwohnung existiert, auf die der Vermieter Zugriff hat, muss er diese seinem Mieter im Austausch gegen die Wohnung, die im Rahmen des Eigenbedarfs gekündigt werden soll, anbieten und auch darlegen, warum er selbst nicht diese Alternativwohnung verwenden kann.

Der Mieter kann sich gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs unter gewissen Voraussetzungen zur Wehr setzen. Dies ist natürlich einerseits der Fall, wenn der Eigenbedarf tatsächlich nicht vorliegt und/oder nicht ausreichend begründet wurde.
Zum anderen kann eine Eigenbedarfskündigung unzulässig sein, wenn dem Mieter aufgrund des Vorliegens einer besonderen Härte der Auszug aus der Wohnung nicht zuzumuten ist. Ein solcher Härtefall kann durch hohes Alter des Mieters, eine Behinderung oder auch eine Erkrankung begründet sein.

Die ‚Messlatte‘ bezüglich des Vorliegens eines Härtefalls ist allerdings vergleichsweise hoch: grundsätzlich respektieren die Gerichte, dass ein Vermieter als Eigentümer einer Wohnung das Recht an seinem Eigentum ausüben darf, sodass die Mehrzahl der Eigenbedarfskündigungen letztlich auch wirksam ist.

Ist der Mieter der Ansicht, die Kündigung ist nicht wirksam und zieht er deswegen nicht aus, muss der Vermieter eine Räumungsklage erheben, in deren Rahmen das Gericht dann prüft, ob die Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt und damit wirksam ist.

Zu beachten für Mieter ist, dass es sich unter Umständen lohnen kann, nach einem Auszug wegen der Eigenbedarfskündigung nach einiger Zeit noch einmal nachzuforschen, ob der Vermieter die Wohnung tatsächlich so genutzt hat, wie er es im Rahmen der Kündigung angekündigt hat. Stellt sich nämlich dann heraus, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war, kann der Mieter Schadensersatzansprüche wegen der Umzugskosten, etwaiger Renovierungskosten in einer neuen Wohnung, möglicherweise höherer Miete bei Anmietung einer neuen Wohnung etc. geltend machen.