Mietminderung in Zeiten von Corona

Viele Selbstständige und Kleinunternehmer müssen ihre Firmen, Ladenlokale etc. auf unbestimmte Zeit schließen, sodass keine Umsätze mehr erzielt werden können.
Verpflichtungen wie Zahlung der Miete für die Büroräume, das Ladenlokal etc. laufen grundsätzlich aber weiter.
Man könnte nun daran denken, die Verpflichtung zu Mietzahlungen gegenüber dem Vermieter reduzieren zu wollen.

Eine Mietminderung kommt aber immer nur dann in Betracht, wenn ein Mangel der Mietsache vorliegt, den der Vermieter auch zu vertreten hat.
In der momentanen Situation sind die Büroräume oder das Ladenlokal aber natürlich weiterhin grundsätzlich nutzbar, so dass ein objektiver Mangel überhaupt nicht vorliegt.
Vielmehr ist der Betrieb des jeweiligen Unternehmens behördenseits untersagt, wofür aber eben nicht der Vermieter verantwortlich ist.

Der erste Schritt – abseits von allen juristischen Erwägungen – sollte natürlich sein, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, um zumindest eine Reduzierung, vielleicht aber sogar ein völliges Aussetzen der Miete für einige Monate zu erreichen.

Fruchtet dies nicht, könnten in rechtlicher Hinsicht folgende Überlegungen weiterhelfen:

Ist im Mietvertrag ein konkreter Mietzweck enthalten – „die Räume werden zum Betrieb einer Modeboutique überlassen“, „die Mietsache wird für einen Frisörsalon zur Verfügung gestellt" - kann man möglicherweise argumentieren, dass jedenfalls vorübergehend die Erfüllung des Mietvertrages durch den Vermieter im Hinblick auf den im Vertrag definierten Zweck nicht mehr möglich ist, woraus sich dann ein Minderungsanspruch oder sogar ein Wegfall der Mietzahlungsverpflichtung ergeben könnte.
Rechtsprechung kann zu dieser Problematik allerdings kaum herangezogen werden, da es eine vergleichbare Situation noch nicht gegeben hat.

Ein weiterer rechtlicher Ansatz ist die sogenannte „Störung der Geschäftsgrundlage“ gem. § 313 BGB.
Diese Vorschrift besagt – vereinfacht ausgedrückt – folgendes:
Tritt eine besondere Situation ein, die die Vertragsparteien nicht voraussehen konnten, kann sich daraus ein Anspruch auf Anpassung des Vertrages ergeben.

Hätten die Parteien nämlich eine weltweite Pandemie tatsächlich für möglich gehalten, hätte man wohl einen Passus in den Vertrag aufgenommen, der den Mieter zu einer anteiligen oder vollständigen Mietminderung berechtigte, wenn der Betrieb seines Unternehmens aufgrund einer behördlichen Anordnung untersagt wird.
Hieraus könnte sich dann der Anspruch des Mieters ergeben, den Mietvertrag so zu behandeln, als stünde ein solcher Passus darin.

Bisher wurde die Vorschrift von § 313 BGB von der Rechtsprechung allerdings nicht auf gewerbliche Mietverhältnisse angewendet.
Es lässt sich kaum voraussehen, ob angesichts der momentanen historisch einmaligen Ereignisse die Rechtsprechung insoweit „umschwenkt“.