Mieterhöhung – häufiger Streitpunkt im Mietverhältnis

Unabhängig von der Frage, ob beispielsweise Renovierungen durchgeführt wurden, die eine Mieterhöhung aus Sicht des Vermieters rechtfertigen, kann ein Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung verlangen.

Dies gilt allerdings nur, wenn in den letzten 15 Monaten nicht bereits eine Mieterhöhung stattgefunden hat.
Darüber hinaus darf die Miete in einem Zeitraum von drei Jahren um maximal 20 % erhöht werden.

Wenn diese Formalien eingehalten sind, kann der Vermieter die Anhebung der Miete auf die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete verlangen.
Existiert in der betroffenen Gemeinde ein aktueller Mietspiegel, kann sich der Vermieter daran orientieren. Es wird darin nach verschiedenen Ausstattungsstufen der Wohnung und dem Baujahr des betreffenden Gebäudes und einigen anderen Kriterien unterschieden.

Existiert kein Mietspiegel, kann ein Vermieter mindestens drei vergleichbare Wohnungen benennen und so die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete darlegen. Alternativ kann er auch ein Sachverständigengutachten bezüglich der ortsüblichen Vergleichsmiete einholen.

In einem aktuellen Berufungsurteil des Landgerichts Berlin (11.04.2019 – 67 S 21/19) wurde allerdings festgestellt, dass der Vermieter nicht einfach über ein Sachverständigengutachten eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete erfolgreich darlegen kann, als sie sich aus einem aktuellen Mietspiegel ergibt.

Im entschiedenen Fall litt das Gutachten an verschiedenen Mängeln. Der Sachverständige ist offenbar von einer unzutreffenden Ausstattung der Wohnung ausgegangen. Zum anderen hat er keine Ausführungen dazu gemacht, weshalb der aktuelle Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete nicht hinreichend wiedergeben sollte.

Das Landgericht als Berufungsgericht hat in seiner Entscheidung daher die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des bestehenden Mietspiegels geschätzt und kam zum Ergebnis, dass bereits die aktuell durch den Mieter gezahlte Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, sodass eine Erhöhung als nicht zulässig angesehen wurde.

Häufig haben Mieter bei einem Mieterhöhungsverlangen allerdings schlechte Karten, wenn der Vermieter über eine Vielzahl von Wohnungen verfügt. Es ist ihm nämlich dann ein leichtes, mindestens drei Vergleichswohnungen anzugeben, in denen eine höhere Miete gezahlt wird. Auf ein Sachverständigengutachten sind solche Vermieter nicht angewiesen.